Строительные истории: гобелен, Восточный Гарлем Абракадабра
Редактор Примечание: Добро пожаловать в свежую регулярную особенностью здесь в недвижимости: Строительные истории. Это о новых разработках.
Есть отверстие в земле в Восточном Гарлеме у основания моста Роберта Ф. Кеннеди. Когда он наполнен, вы сможете увидеть, что он приедет из Бронкса, придерживаясь среди дробных грудов кирпичей: блестящее новое жилое здание, доступное и зеленое.
В то время как краны молчат в проектах Вокруг города Джонатан Розовые компании гобелен быстро растут после разрыва земли в ноябре. Проект 185 единиц идет по сертификации LEED Silver, и разработчик ударил сделку с Департаментом сохранения и развития жилищного хозяйства, который торгуется значительным уровнем доступности для Goodie сумка налоговых льгот и кредиты с низким интересом Для песни.
Гобелен не наступил на быструю дорогу к успеху - четыре года назад, это было лоскутное покрытие, принадлежащее города и частной земли в одном из более депрессивных углов Манхэттена. Затем он стал постановленным в дебатах над 125-й улицей, одобрен в марте, одобренном в марте, что касается в самом сердце того, что разработка будет означать для характера области.
Возможно, один из единственных строителей, которые могли бы потянуть это Выкл это Джонатан Роуз, которому наблюдатель опросил в прошлом году о своем общинном подходе к недвижимости. Он наращивает репутацию в застенчивом застенчивости разработчика, а также знает, что INS и ауты общественного финансирования лучше, чем большинство. Поскольку Нью-Йорк созерцает будущее с гораздо меньшем частным капиталом, плавающим для взятия, гобелен становится плакатом ребенка для инновационного финансирования, и создание недвижимости может захотеть принять заметки.
Nicholas и Gerrard Lettire, братья, которые начали как маленькие подрядчики в Восточном Гарлеме прямо из колледжа, были банковскими на новом Harlem Renaissance в течение 30 лет. Постепенно купленные посылки дешевой земли вокругСоседство, они владели несколькими старыми прогулками на 124-й и во-вторых, покупают угловые здания несколько лет назад, планируете поставить скромно размером жилой дом.
Но был еще вопрос о свободных битах городской земли в и вокруг и вокруг строительной площади. В 2005 году сайте повернулись к мистеру Роуз, которые нашли расположение особенно привлекательным из-за его близости к запланированной второй проспекте метро. Он помог брокеру сделку с городом, который продал партнерство его пять лотов на сайте за 1 доллар.
"Это очень, очень доступно. Соседство быстро улучшалось », - сказал мистер Роуз на прошлой неделе. «Ни город, ни мы не могли бы развиваться друг без друга, поэтому это было действительно очевидное расположение».
с их новым консолидированным пространством, сайте оказали что-то большое: 21-этажное башня с 240-нечетными единицами возвышается над парикмахерским салоном в одну сторону, а общинный парк за ним. Но HPD не имел его, и план постучал до 12 историй - цена, которую вы платите за общественные услуги.
"Это было немного слишком агрессивным с городом, - сказал Николай Леттир. «Больше апартаментов было бы лучше для нас».
Другие группы сообществ не позволяли выпустить розу и отпустить легко. Следующая часть дискуссии сосредоточена вокруг количества единиц, которые будут сданы в аренду ниже уровня рынка. Чтобы претендовать на налоговый кредит государства с низким доходом жилья, проект должен был содержать 20-процентные единицы с низким доходом, но местное правительство хочет больше: Сообщение Совет 11 Председатель Роберта Родригеса основал, что если половина земли принадлежит город полностью половина подразделений должно быть доступно. С поддержкой от офисов президента Манхэттенского района Скотт Стрингер и местная советница Мелисса Марк-Виверито разработчики поднялись до 30 процентов единиц среднего дохода и 20 процентов с низким доходом. В отличие от частной, рыночной курсивой кондо-проектов, которые идут вокруг Гарлема, это былоУспех.
"Очень мало прецедентов, таких как его с точки зрения размера и объема. Это то, что мы стремимся, - сказал г-н Родригес, отметив, что у них был менее успешный с частными, высококлассными жилыми событиями »появляется в значительной степени любой вакантной лот."
Некоторые адвокаты сообщества никогда не будут Счастливо с оставшимися рыночными ростами проекта. Нелли Хостер Бейли, соседство Гадфлы и президент Совета Гарлема-арендаторов, называет его «полностью неадекватным».
«Мы видим его как имеющий прямое отношение к процессу джентрификации», - сказала она о гобеленом. «Это не решает серьезность проблемы людей рабочего класса».
Наконец, проект пробежал на 125-й улице Резона, битва Royale над ли более высоким зданием, большая плотность жилья, И более офисная и розничная деятельность в историческом коридоре. У HPD был гобелен, и 125-я уличное предложение проходит через процесс одобрения на землю, вместе, добавив еще несколько месяцев на сагу саги. Согласно заместителю комиссара HPD Холли Леййхт, участие гобелена было бонусом для более широкой инициативы.
«Наличие включения проекта, который настолько близко к каблукам восстановления, новое и что-то, что нужно взволновано, " она сказала. «Это обычно требует некоторое время для расширения».
Тем временем, мистер Роуз позаботился о остальном финансировании, булым вместе 67,5 млн. Долл. США от источников города, а также исследования энергетики Нью-Йорка. и орган развития и зеленые общины. Гобелен закрыл в июне и получился от земли 18 ноября.
Можно увидеть больше проектов, таких как гобелен, с его разумным смесью общественного и частного финансирования? Может быть, но, как и все остальное, наличие государственных средств также в потоке.
С одной стороны, преобразование Goldman Sachs и Морган Стэнли в обычные банки означают, что они подчиняются сообществуЗакон о реинвестировании, который требует широкого кредитования для доступных жилых проектов. С другой стороны, усадка налоговой базы выжимает источники финансирования, как налоговый кредит в Нью-Йорке, который оценил налоговые льготы с низким доходом в Нью-Йорке, которого оценивается на 25 процентов меньшего размера. «Мы определенно видим больше творческого финансирования», - сказала г-жа Лейхт.
Но в таком месте, как Нью-Йорк, не только кто-нибудь может прийти и построить доступный жилой комплекс. Создание доверия в сообществе может занять годы.
"Это невероятно важно. То, что мы пытались сделать, чтобы иметь дело с тем, что это принести люди, которые имеют трек, - сказал мистер Родригес.
MR. Роза имеет рекорд Track of Champ. В январе 2007 года Компания была частью команды, чтобы выиграть конкурс дизайна для прав в области развития и свободных земель в Южной Бронксе, в проекте, называемом через Verde, который будет завершен в 2010 году. Ранее в этом году мистер Роуз открыл Дэвид и Joyce Dinkins Gardens на Уэст-153-м улице, первое полностью доступное развитие зеленого жилья в Гарлеме. А в более низком прохождении розовые компании приобрели здание на 135-й улице, которая в противном случае в противном случае пошла бы в квартиры на рынке, когда его контракт истекает 31 декабря. Они планируют сохранить его зарегистрированным в качестве жилья в разделе 8, позволяя своим жителям Оставайтесь, пока арендодатель делает зеленые модернизации.
И каждый раз, когда вы едете над мостом Кеннеди Манхэттена, гобелен будет там, чтобы напомнить вам.
комментариев