Инвестиционные продажи: что только что произошло, что впереди

  • 22-01-2021
  • комментариев

Динамика рынка инвестиционных продаж в Нью-Йорке в 2010 году свидетельствовала о том, что рынок все еще пытается найти прочную основу. Неудивительно, что объем продаж значительно улучшился по сравнению с уровнем 2009 года. С другой стороны, очень удивляет тот факт, что в 2010 году стоимость в расчете на квадратный фут была ниже, чем в предыдущем году. Учитывая ежеквартальную волатильность каждого из этих показателей, рынок инвестиционных продаж явно все еще пытается закрепиться и набрать обороты для ощутимого восстановления.

В 2010 году объем продаж достиг 14,5 миллиардов долларов, что на 131 процент больше, чем в предыдущем. Ужасные 6,3 миллиарда долларов были достигнуты в 2009 году. Чтобы проиллюстрировать, насколько плохими были показатели в 2009 году, объем продаж в 6,3 миллиарда долларов снизился примерно на 90 процентов по сравнению с 62,2 миллиардами долларов на пике рынка в 2007 году. 2010 год также составил менее половины от 32,6 млрд долларов, зафиксированных в 2005 году. Таким образом, хотя рост на 131 процент по сравнению с уровнем 2009 года кажется обнадеживающим, мы все еще значительно ниже среднесрочной линии тренда.

Манхэттен был субрынок, показавший наилучшие результаты, показавший рост на 187 процентов по сравнению с уровнем 2009 года; Queens продолжил падение, снизившись на 6% по сравнению с предыдущим годом.

Показателям 2010 года очень помог необычный четвертый квартал, в котором объем продаж составил 5,6 миллиарда долларов. Это был самый высокий квартальный результат за более чем девять кварталов, начиная с 3 квартала 2008 года. Огромная активность в четвертом квартале была отражением двух очень сильных факторов: то, что банки и специалисты по специальному обслуживанию агрессивно пытались очистить балансы до конца года; и что многие продавцы, мотивированные продать активы из-за ожидаемого повышения ставок налога на прирост капитала, уже закрыли свои продажи или заключили обязательные контракты до того, как Конгресс согласился продлить действующие ставки. Эти две силы создали много долгих дней и ночей в декабре для участников рынка, которые вовлечены в транзакционную сторону бизнеса. Я не могу вспомнить время за свою 27-летнюю карьеру, когда одновременное закрытие / закрытие контрактов или периоды контрактов менее двух недель были более распространенными.

Хотя тенденция в объеме продаж явно повышается, есть наблюдается значительная квартальная волатильность в цифрах. После второго квартала 2010 года мы наблюдали рост объемов продаж в Манхэттене и северном Манхэттене в течение нескольких кварталов подряд. Динамика объемов в Бруклине и Квинсе также впервые в этом цикле стала положительной, и ожидалось, что индекс Бронкса станет положительным в 3К10. За исключением Бронкса, где объем продаж действительно увеличился, результаты за 3К10 были неутешительными, поскольку объемы упали на всех субрынках. За этими неудачами в третьем квартале последовал резкий рост в четвертом квартале. Учитывая внешний стимул, связанный с рассмотрением баланса кредиторов и, что более важно, налоговыми соображениями, мы ожидаем, что эта раздутая активность в 4К10 «украдет» или ускорит часть ожидаемой активности с 1К11.

Это это то, что мы ожидаем увидеть, и это обычное явление после того, как внешние факторы влияют на рынок. Мы наблюдали аналогичную динамику с программой «Деньги за драндулет» и налоговой скидкой для впервые покупающих жилье. Как только эти программы закончились, продажи автомобилей и жилья резко упали. Мы ожидаем увидеть аналогичное снижение объемов в первом квартале этого года.

Что было неожиданным и очень позитивным, так это то, что еще в январе мы увидели невероятное количество потенциальных дискреционные продавцы, интересующиеся стоимостью своей собственности, поскольку они рассматривают потенциальные продажи. Это было неожиданно и очень обнадеживает по сравнению с нашим прогнозируемым объемом продаж на 2011 год.

Даже несмотря на то, что объем продаж в долларах увеличился на 131 процент в 2010 году, мы всегда смотрим на него более внимательно. объем основан на количестве проданных объектов недвижимости, поскольку мы считаем, что это лучший показатель рыночной активности. В конце концов, несколько очень крупных транзакций могут значительно исказить долларовый объем.

В 2010 году в Нью-Йорке было продано 1667 объектов недвижимости, что всего на 16 процентов больше, чем 1436 объектов, проданных в 2009 году. На рынке в 2007 году было продано 5 018 объектов недвижимости. Фактически, в период с 2005 по 2007 год в среднем продавалось около 4750 объектов недвижимости в год. Таким образом, активность в 2010 году составила лишь около трети линии среднесрочного тренда.

1667 проданных объектов недвижимости представляют собой коэффициент оборачиваемости примерно 1,01 процента от 165 000 объектов в нашей статистической выборке. Это выше показателя текучести кадров в 0,87 процента, наблюдавшегося в 2009 году, и значительно меньше, чем примерно 3 процента текучести кадров в 2005 и 2006 годах.и 2007. Интересный способ взглянуть на этот процент оборота состоит в том, что коэффициент оборачиваемости в 1 процент означает, что в среднем недвижимость будет продаваться только один раз в 100 лет!

С точки зрения показателей субрынка, увеличение количества домов на Манхэттене количество проданных зданий было самым высоким - 47 процентов; количество продаж в Квинсе, тем временем, снизилось на 11 процентов по сравнению с прошлым годом. Если мы посмотрим на коэффициент оборачиваемости в каждом субрынке, то увидим, что северный Манхэттен был наиболее активным с коэффициентом оборачиваемости 1,82 процента, а Квинс был самым низким, на него приходилось всего 0,70 процента торговли акциями в 2010 году.

< p> Чтобы проиллюстрировать сдвиги в определенных тенденциях на рынке продаж, интересно взглянуть на разницу в динамике долларового объема продаж по сравнению с количеством проданной собственности. С пика рынка в 2007–2009 годах объем в долларовом выражении упал на 90 процентов; количество проданных объектов недвижимости упало на 74 процента.

Этот уклон в сторону более мелких продаж недвижимости был четким указанием на то, что было трудно получить более крупное финансирование, и что в этот период было просто проще продать меньшую недвижимость. Рынок коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, иссяк, упав с 230 миллиардов долларов в 2007 году до всего нескольких миллиардов в 2009 году. Кроме того, в этот период крупные коммерческие банки и банки-центры прекратили кредитование коммерческой недвижимости. Это сокращение доступности крупномасштабного долга оказало понижательное давление на средний уровень транзакций.

Банки, наиболее активно кредитующие в этот период, были небольшими региональными и местными банками. Эти банки обычно имели индивидуальный порог ссуды около 30 миллионов долларов. 60-процентное соотношение кредита к стоимости создало четкую демаркационную линию при уровне цен в 50 миллионов долларов. Сейчас мы наблюдаем увеличение объема продаж в долларовом выражении на 131 процент, но увеличение количества проданных объектов недвижимости только на 16 процентов. В настоящее время рынок явно демонстрирует склонность к более крупным сделкам, поскольку финансовые рынки восстанавливаются, и доверие инвесторов побуждает их использовать большие объемы капитала в одной транзакции.

комментариев

Добавить комментарий