ИБП и падения мультифантированного рынка
На рынке продаж инвестиций, в течение 1 часа 10, было примерно 6,5 миллиарда долларов в деятельности транзакции. Эта цифра уже превосходит продажи в размере 6,2 млрд. Долл. США, переживаемых в течение всего 2009 года. Деятельность в 1П10 составляет 131 процентное увеличение объема продаж на 131 процентах в годовой основе.
Многофункциональный рынок жилого дома вел себя в так же так же. В 1H10 были примерно 1,6 миллиарда долларов в сделки инвестиций, превышающие 1,26 млрд. Долл. США во всех 2009 годах. Деятельность в мультификсированном секторе в 1П10 составляет 151 процентное увеличение в годовой основе.
В 2009 году, там Были ли проданы 435 многоквартирных домов. В 1H10 было продано 304 зданий, увеличивается на 40 процентов на годовой основе. 435 зданий, проданных в 2009 году, содержал 9 888 отдельных апартаментов. В 1H10 304 зданий продали содержащие 8 701 отдельных единиц. На ежегодных годовых подразделениях было увеличено на 76 процентов на уровне 2009 года.
, в то время как эти процент увеличивается впечатляющим, важно отметить, что в 1П10 мы выходили на 2009 год. минимумы с точки зрения количества проданных свойств. Предоставить перспективу, в 2007 году в городе было продано 2 467 многоквартирных домов. 435 зданий, продаваемых в 2009 году, представляют собой 82-процентное сокращение количества многофильмовых свойств, продающихся от пика до низкой точки.
При анализе мультифаксинового рынка Нью-Йорка, существуют важные различия между Прогулки по зданиям и свойствам лифта. Хотя эти два типа продуктов обладают несколькими сходствами (такими как система рентгеновской ремесленности в Нью-Йорке), они достаточно разные, чтобы отслеживать их отдельно очень важным.
Citywide, количество проданных зданий В 1H10 было 239, увеличившись на 37 процентов на ежегодовой основе от 348 прогуличных зданий, проданных в 2009 году. Прогулка по зданиям, продаваемыми в 1П10, содержало в общей сложности 3 315 отдельных апартаментов,До 32 процента от 5 022 единиц, проданных в 2009 году. Объем продаж доллара в секторе прогуляции составил 544 млн. Долл. США, на 71 процент от 638 миллионов долларов в 2009 году.
в лифте Сектор-финансирующий, было продано 65 многоцветимых зданий в 1П10, на 49 процентов, на годовом исчислении, от 87 зданий, проданных в 2009 году. В зданиях лифта, продаваемых в 1Н -10, было в общей сложности 5 386 отдельных жилых апартаментов, Вверху на 121 процент выше 4866 единиц перемещены в 2009 году. Метрика, которая увеличилась больше всего в секторе лифта, находилась в объеме продаж в долларах в 1П10, где произошло 1,05 млрд. Долл. США. Основа, более 627 млн. Долл. США в продажах, происходящих в 2009 году.
, чтобы получить больше понимания функционирования мультификсированного рынка, важно проанализировать каждый отдельный субмаркут и изучить четыре основные метрики, которые участники на рынке используют, чтобы получить представление о секте Или: курс капитализации, валовая аренда множимости, цена за единицу и цену за квадратный фут.
Каждая из этих метрик, по-своему, отражает изменения стоимости и направлением рынка на относительной основе. Мы посмотрим на каждую из этих метрик и выделите некоторые субмаркетные мероприятия как для побуждений, так и для зданий лифта. Следует отметить, что представляемые здесь метрики, являются средними, а максимумы и минимумы сильно различаются в каждом субмаркуте, основанном на нескольких факторах. Трудно сделать выводы о любом единственном активе, используя эти средние значения. Консультация с экспертом на рынке рекомендуется точно определять значение.
Скорости капитализации
в 1:10, мы продолжали видеть расширение скорости CAP с уровнями в 2009 году. В секторе прогуляции в Манхэттене произошло экспансионное расширение CAP (определяется как к югу от 96-й улицы на восточной стороне и к югу от 110-й улицы на западной стороне), а также на севере Манхэттена и королев, с самый большойУвеличение, удивительно, на удивление, на рынке Манхэттена, где среднее значение 1H10 составляло 6,08 процентов, до 62 базисных базисных пунктов 2009 года в среднем 5,46.
Расширение CAP-скорости указывает на снижение стоимости. В каждом из этих трех субмарковок показатели CAP попадают на самые высокие уровни, которые они были на с 2003 года.
В двух субмаркотах, бронсе и бруклин, темпы шапки упали в сектор прогулок. Падение CAP FACE указывает на увеличение стоимости. В Бронксе они усреднили 7,3 процента, на 21 базисных базисных пунктов среднего 2009 года и, в Бруклине, они упали на 51 базис, указывающие на 1H10 в среднем на 7,09 процента. во всех субмаркотах. Самым большим увеличением показателей CAP в этом секторе произошло в Queens; Среднее среднее значение 6,56 1H10 было до 52 базисных пунктов с уровня 2009 года. На севере Манхэттена в среднем 6,01 процента 1H10 было 48 базисных пунктов. Учитывая более оптимистичную психологию на рынке, было удивительно, чтобы увидеть ставки кепки лифта в каждом субмаркуте. Однако мы должны быть осведомлены, что положительные чувства участников на рынке были вызваны увеличением объема транзакций, а не увеличение стоимости.
Валовая аренда Несколько (GRM)
В нашей валовой аренде - многократный анализ для погубинков зданий, мы видим, что субмаркеты в Манхэттене, северном Манхэттене и королевы показали сокращения (они идут рука об руку с увеличением их скорости CAP). Наибольшее снижение ГРМ составляло 0,55 многократное падение в Северном Манхэттене, которое упало с среднего 2009 года в среднем 8,25 до 1H10 в среднем 7,70. Грмс увеличился в Бронксе и в Бруклине, с Бруклином увеличением, будучи крупнейшим. Здесь в среднем 2009 года составило 9,42, а в среднем 1H10 составляло 9,92, полное многократное увеличение (расширение GRM в Бронксе и Бруклине зеркала сжатия скорости CAP, переживаемое на этих двух субмарках).
Сектор лифта, анализ GRM не был в синхронизации с движением шапки. В трех субмаркетах - Бронксе, Бруклине и Манхэттен-ГРМупал (что, как ожидалось, дано расширение CAP-курса в каждом субмаркуте). Манхэттенский субмаркет испытал самую большую падение в среднем GRM в 1H10, где среднее было 11,67, вплоть до 13,3 в 2009 году. Эта 1.63 множественная капля толкнула Manhattan GRMS вплоть до 2003 года.
в севере Манхэттена. и Queens, 1H10 GRM средние значения были примерно половины многократного в каждую, необычное возникновение, заданное там расширение шапки.
Цена за единицу P> На основании цен на единицу, субмаркомы в Манхэттене, Бронксе и Бруклинском опыте увеличивается в 1Н 10, а северный Манхэттен и королевы опытных сокращений. Наибольшее увеличение было в Манхэттене, где средняя цена за единицу увеличилась на 12 процентов; Самое большое падение было в северном Манхэттене, с сокращением на 24%.
в секторе лифта, средние цены на единицу упали в Манхэттене и в Бронксе, в то время как увеличивается в северном Манхэттене, Бруклине и королев. В секторе лифта наибольшее снижение цены за единицу было на рынке Манхэттен, где средний блок продается на 10 процентов меньше, чем в 2009 году. Самым большим увеличением было замечено в Северном Манхэттене, с увеличением на 24% Queens, у которых было увеличение на 23 процента.
Цена на квадратный футе
на ценовой основе (это метрика, которая Наиболее точно отражает направление ценностей тенденций в мультификсированном секторе), подходящий сектор показал волатильность. Увеличивается по цене на квадратный фут ноги в Бронксе, Бруклине и, в частности, в Манхэттене, где 1H10 в среднем в размере 634 доллара за квадратный фут, составило 26 процентов от среднего 2009 года в размере 505 долларов. Этот средний доллар в размере 634 долл. США был новым рекордом для Манхэттена. Мы видели сокращения по цене за квадратный фут в 3 процента в королевы и примерно на 20 процентов в северном Манхэттене.
В секторе лифта, мы видели снижение цен на квадратный фут в Манхэттене, Северный Манхэттен и Бронкс,И значительное увеличение стоимости на квадратный фут в Бруклине и королевы. Эти уменьшения соответствуют увеличению скорости колпачка, мы видели в секторе лифта по всей плате.
в подменете в королеве, среднее значение 2009 года составил 133 долл. США за квадратный фут и, в 1Х10, он поднялся на 42 процента 189 долларов. В Бруклинском субмаркете в среднем 2009 года составил 126 долларов за квадратный фут, увеличившись на 56 процентов до 196 долларов в 1Н10.
В Королетах и Бруклине, в этом секторе, в этом секторе были относительно мало продаж жилого отделения лифта. Несколько операций, которые произошли при очень высоких ценах на квадратный фут, из-за необычно превосходного местоположения, приходилось увеличение этих средних.
Наблюдая за всеми этими данными, может быть немного Смущает, как четкие тенденции не были установлены. Это не редкость на рынке, который пытается найти его дно. Очевидно, что номера объема показывают, что активность увеличивается, и мы считаем, что этот увеличенный объем будет продолжаться, по крайней мере, в конце 2010 года.
Тенденции ценообразования показывают другую историю. Направление стоимости для типов продуктов в различных субмарках продолжает летучие. Некоторые секторы встают, и некоторые сектора снижаются, так как рынок пытается установить твердую дну. Расширение скорости CAP и Gross-Read - многократное снижение - наиболее распространенная динамика, указывающая на то, что рыночные условия продолжают оказывать снижение давления на значения. Эти тенденции ясны, но не совсем согласованы. Однако контрактно, однако, мы видели средние цены на квадратный фут для повышения квалификации как для прогулок, так и для сияющих зданий лифта. В подходящем секторе наблюдалось 11-процентное увеличение, и в секторе строительства лифта наблюдалось 8 процентов. Это приведет к тому, что можно было бы предположить, что жилые арендные платы увеличивались. Большинство участников согласны с тем, что уступки постепенно выделяются, но немногие считают базовую арендную плату.
Учитывая, что свойства на многокрасивом рынке всегда были, и, вероятно, продолжатБудь, рынок в большей степени спрос, неудивительно, чтобы увидеть объем продаж, увеличившись тем, как он имеет. Это особенно верно, учитывая низкую базу 2009 года, который рынок подпрыгивает. Эти свойства также являются самыми легкими для финансирования, основанные на ограниченном недостаточном положении, созданном по аренду регулирования, что делает их фаворитом среди тех, кто ищет инвестиционные свойства.
Насколько будущее мультификсирующих свойств идет, изменение регулирующих органов Проблемы. Было несколько счетов, принятых в Нью-Йоркской государственной сборке, которая сидит на повестке дня для сената на решение осенью. Участники рынка были обеспокоены этим законопроектами на некоторое время, и будет интересно посмотреть, будет ли сенат справиться с ними до среднесрочных выборов.
Дополнительно, губернатор предложил свой собственный набор Модификации к системе регулирования ренты. Между законопроектами, принятыми Ассамблеей и предложениями губернатора, очень вероятно, что система рентгеновского регулирования в Нью-Йорке изменится очень ощутимо до конца этого года. Кроме того, недавние юридические решения создали дополнительные неопределенности и громоздкие препятствия для операторов и инвесторов в жилых домах Нью-Йорка.
Учитывая потенциальные регуляторные изменения на этом рынке и важность мультифильмового сектора в пределах инвестиций в Нью-Йорк. Рынок продаж, Massyey Knakal будет спонсировать вместе с событиями GreenPearl, мультификсирующим саммитом 21 сентября в конференц-центре MCGRAW Hill. Это вседневое мероприятие будет включать несколько панелей с некоторыми из самых выдающихся докладчиков, которые являются активными участниками в New York's Multifamily Market. Мой друг Гэри Барнет, президент по развитию EXTEL, будет доставлять один из основных адресов, и мне было предложено представить другую ключевую речь.
Если вы представляете интерес к посещению саммита или узнать больше о это, не стесняйтесь идти кhttp://greenpearlevents.com/mkms/register.
Робертнакал - председатель И учредительный партнер услуг Massey Knakal Realty и в его карьере бронировал продажу более 1 075 объектов, имеющих рыночную стоимость превышающую 6,5 миллиарда долларов.
комментариев